Die Bruttomietrendite reicht nicht mehr aus, um eine Immobilieninvestition zu beurteilen. Seit 2025 verändern regulatorische Vorgaben zum DPE, die Steuerreform für LMNP und die angespannte Kreditvergabe die Vermögensplanung. Wer mit Immobilien nachhaltig Vermögen aufbauen möchte, muss diese Faktoren berücksichtigen, bevor überhaupt eine Immobilie ausgewählt wird.
DPE und Vermietungsverbot: Die regulatorische Prüfung vor jedem Kauf
Wohnungen der Energieeffizienzklasse G dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr neu vermietet werden. Für die Klassen F gilt dies ab 2028, für die Klasse E ab 2034. Eine Immobilie mit hoher Bruttorendite, aber der Energieeffizienzklasse F oder G, erfordert ein Budget für energetische Sanierungsarbeiten, das mehrere Jahreseinnahmen aus der Vermietung aufzehren kann.
Der Umrechnungsfaktor für Strom, der bei der Berechnung des DPE verwendet wird, wurde auf 1,9 im Jahr 2026 gesenkt; zum 1. Januar 2027 ist eine weitere Senkung auf 1,7 vorgesehen. Bei elektrisch beheizten Wohnungen kann diese Anpassung dazu führen, dass sich die Energieeffizienzklasse ändert. Die ADEME stellt für betroffene Wohnungen eine offizielle Bescheinigung aus: Verlassen Sie sich auf den aktualisierten Energieausweis und nicht auf eine eigene Schätzung.
Vor jedem Kauf zur Vermietung empfehlen wir, die tatsächliche DPE-Klasse der Immobilie zu prüfen und die Kosten für die Erfüllung der Vorschriften zu kalkulieren. Eine auf dem Papier rentable Immobilieninvestition kann zum Verlustgeschäft werden, wenn die Wohnung vor der Tilgung des Kredits nicht mehr vermietet werden darf.
Weitere Informationen zu Renditemodellen und Immobilientypen finden Sie unter Immobilieninvestitionen bei Capitaine Immo. Dort werden die Kriterien erläutert, die je nach Ihrer Vermögenssituation zu berücksichtigen sind.
LMNP-Besteuerung beim Verkauf: Eine Regeländerung verändert die gesamte Strategie
Mit dem Status als nicht professioneller Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) im tatsächlichen Besteuerungsregime konnten Abschreibungen bislang von den Mieteinnahmen abgezogen werden, ohne sich auf den Veräußerungsgewinn auszuwirken. Dieser Mechanismus gehörte zu den größten Steuervorteilen bei der Vermietung möblierter Immobilien.
Seit dem 15. Februar 2025 werden abgezogene Abschreibungen bei der Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns wieder hinzugerechnet, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen. Die Folge ist unmittelbar: Hat ein Investor seine Immobilie zehn Jahre lang abgeschrieben und verkauft sie anschließend, erhöht sich die steuerliche Bemessungsgrundlage um den Gesamtbetrag der geltend gemachten Abschreibungen.
Diese Änderung macht es erforderlich, die Rentabilität einer Investition in eine möblierte Mietimmobilie über den gesamten Haltedauerzyklus hinweg zu bewerten:
- Die nach Abzug von Kosten und jährlichen Steuern erzielten Nettomieteinnahmen, die während der Vermietung dank des tatsächlichen Besteuerungsregimes weiterhin steuerlich begünstigt sind
- Der Nettoveräußerungsgewinn, der durch die Hinzurechnung der Abschreibungen nun höher besteuert wird und dadurch den tatsächlichen Gewinn beim Verkauf schmälert
- Eine passende Haltedauer, da die Freibeträge für die Haltedauer bei Immobilienveräußerungsgewinnen die Auswirkungen der Hinzurechnung nach einer bestimmten Anzahl von Jahren teilweise ausgleichen können
Bei einer ausreichend langen Haltedauer sorgen gestaffelte Freibeträge dafür, dass die Auswirkungen der Hinzurechnung geringer ausfallen. Die LMNP-Strategie im tatsächlichen Besteuerungsregime bleibt sinnvoll, eignet sich aber nicht mehr für kurzfristige Verkäufe.
Immobilienfinanzierung und Hebeleffekt: Zinssatz, Laufzeit und Cashflow abwägen
Der Hebeleffekt eines Kredits ist nach wie vor der wichtigste strukturelle Vorteil von Immobilien gegenüber Finanzanlagen. Wer investiert und dafür einen Kredit aufnimmt, kann einen Vermögenswert kontrollieren, dessen Wert das anfänglich eingesetzte Kapital deutlich übersteigt. Die Rendite wird dann auf das eingesetzte Eigenkapital berechnet, nicht auf den Gesamtpreis der Immobilie.
Die Begrenzung der Verschuldungsquote auf 35 % des Einkommens schränkt die Kreditaufnahme ein. Zwei Stellschrauben bleiben: die Kreditlaufzeit verlängern, um die monatliche Rate zu senken, oder das Eigenkapital erhöhen, um weniger leihen zu müssen. Beide Optionen wirken sich gegenläufig auf die Eigenkapitalrendite aus.
Eine längere Laufzeit erhöht die Gesamtkosten des Kredits, schont aber die monatliche Liquidität. Mehr Eigenkapital senkt die Kreditkosten, verringert jedoch den Hebeleffekt. Ein positiver Cashflow bereits im ersten Jahr schützt die Investition vor unvorhergesehenen Ereignissen wie Leerstand, Reparaturen oder steigenden Nebenkosten.
Vor der Unterzeichnung durchrechnen
Eine Rentabilitätsberechnung, die die tatsächliche Besteuerung berücksichtigt (Pauschal- oder tatsächliches Besteuerungsregime, Sozialabgaben, Grundsteuer), liefert ein verlässlicheres Bild als eine in einem Inserat angegebene Bruttorendite. Auch die Kosten für die Mietverwaltung – ob sie ausgelagert oder selbst übernommen wird – müssen in die Berechnung einfließen.
Immobilienvermögen diversifizieren: Nicht alles auf eine Immobilie setzen
Wer sein gesamtes Vermögen in einer einzigen Mietwohnung bündelt, setzt sich dem Risiko von Leerstand, Schäden oder einer lokalen Wertminderung aus. Eine Diversifizierung ist auf verschiedene Weise möglich, ohne den Verwaltungsaufwand unnötig zu erhöhen.
- Unterschiedliche Immobilientypen wählen: Ein Studio im Stadtzentrum und eine Dreizimmerwohnung am Stadtrand reagieren auf unterschiedliche Zyklen der Mietnachfrage
- Unmöblierte und möblierte Vermietung kombinieren: Die steuerlichen Regelungen unterscheiden sich und ermöglichen es, die Gesamtsteuerbelastung auf Mieteinnahmen zu optimieren
- Indirekte Immobilienanlagen (SCPI, OPCI) einbeziehen, um ohne direkte Verwaltung und mit geringerem Kapitaleinsatz in Gewerbe- oder Logistikimmobilien zu investieren
Eine geografische Diversifizierung verringert das lokale Risiko (etwa durch die Schließung eines Arbeitgebers oder eine ungünstige Marktentwicklung). In zwei dynamische mittelgroße Städte statt in zwei Immobilien derselben Straße zu investieren, verändert das Risikoprofil des Portfolios grundlegend.
Nachhaltiges Immobilienvermögen beruht auf Entscheidungen, die sich an den aktuellen steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen orientieren – nicht an denen von vor fünf Jahren. Die Rentabilität einer Mietimmobilie muss über den gesamten Zyklus hinweg beurteilt werden: Kauf, Vermietung, Verkauf. Jeder Schritt zählt.
