Het bruto huurrendement volstaat niet langer om een vastgoedbelegging te beoordelen. Sinds 2025 veranderen de regelgeving rond het DPE, de fiscale hervorming van het LMNP-statuut en de krappe kredietmarkt de afwegingen bij vermogensopbouw. Een duurzaam vastgoedvermogen opbouwen vereist dat u deze factoren beheerst voordat u een pand selecteert.
DPE en verhuurverbod: eerst de regelgeving toetsen, dan pas kopen
Woningen met energielabel G mogen sinds 1 januari 2025 niet meer nieuw worden verhuurd. Voor label F geldt dit vanaf 2028 en voor label E vanaf 2034. Een pand met een hoog bruto rendement maar energielabel F of G vereist een budget voor energierenovaties dat meerdere jaren aan huurinkomsten kan opslokken.
De omrekeningsfactor voor elektriciteit die wordt gebruikt bij de berekening van het DPE is verlaagd naar 1,9 in 2026 en vervolgens naar 1,7, gepland voor 1 januari 2027. Voor woningen die met elektriciteit worden verwarmd, kan deze herziening ervoor zorgen dat het energielabel een klasse opschuift. De ADEME biedt voor de betrokken woningen een officieel attest aan: baseer u op de bijgewerkte diagnose, niet op een eigen inschatting.
Voordat u een pand koopt om te verhuren, raden we aan het daadwerkelijke DPE-label te controleren en de kosten voor het voldoen aan de regelgeving te berekenen. Een vastgoedbelegging die op papier rendabel lijkt, kan verliesgevend worden als de woning niet meer verhuurd mag worden voordat de lening is afgelost.
Wilt u meer weten over rendement en verschillende soorten vastgoed, dan vindt u op de pagina over beleggen op Capitaine Immo een overzicht van de criteria die u moet afwegen, afhankelijk van uw vermogenssituatie.
LMNP-belasting bij verkoop: een regelwijziging die de hele strategie verandert
Met het statuut van niet-professionele gemeubileerde verhuurder (LMNP) onder het werkelijke regime konden afschrijvingen tot nu toe worden afgetrokken van de huurinkomsten zonder gevolgen voor de meerwaarde bij verkoop. Dit mechanisme was een van de krachtigste fiscale voordelen van beleggen in gemeubileerd verhuurd vastgoed.
Sinds 15 februari 2025 worden afgetrokken afschrijvingen weer opgenomen in de berekening van de belastbare meerwaarde, behoudens uitzonderingen. Het gevolg is direct: een belegger die zijn pand tien jaar heeft afgeschreven en het daarna verkoopt, krijgt een belastbare grondslag die is verhoogd met het totale bedrag aan toegepaste afschrijvingen.
Door deze wijziging moet het rendement van een belegging in gemeubileerd verhuurd vastgoed over de volledige bezitsperiode worden beoordeeld:
- De nettohuurinkomsten na aftrek van kosten en jaarlijkse belastingen. Zolang het pand wordt verhuurd, blijven deze inkomsten onder het werkelijke regime fiscaal gunstig behandeld
- De netto meerwaarde bij verkoop, die nu hoger uitvalt door de bijtelling van afschrijvingen en daardoor de werkelijke winst bij verkoop verlaagt
- Een passende bezitsduur, aangezien de vrijstellingen op basis van de bezitsduur voor meerwaarde op vastgoed deze bijtelling na een bepaald aantal jaren deels kunnen compenseren
Wie een pand lang genoeg aanhoudt, profiteert van oplopende vrijstellingen die de gevolgen van de bijtelling verzachten. De LMNP-strategie onder het werkelijke regime blijft relevant, maar snelle doorverkoop is niet langer aantrekkelijk.
Vastgoedfinanciering en hefboomeffect: de juiste balans tussen rente, looptijd en cashflow
Het hefboomeffect van een lening blijft het belangrijkste structurele voordeel van vastgoed ten opzichte van financiële beleggingen. Door geld te lenen om te beleggen, kunt u een bezit verwerven waarvan de waarde veel hoger is dan uw aanvankelijke inleg. Het rendement wordt dan berekend over het ingebrachte eigen vermogen, niet over de totale prijs van het pand.
De maximale schuldenlast van 35% van het inkomen beperkt de leencapaciteit. Er zijn twee manieren om dit aan te passen: de looptijd van de lening verlengen om de maandlasten te verlagen, of de eigen inbreng verhogen zodat u minder hoeft te lenen. Beide opties beïnvloeden het rendement op het eigen vermogen op tegengestelde wijze.
Een langere looptijd verhoogt de totale kredietkosten, maar houdt de maandelijkse cashflow op peil. Een hogere eigen inbreng verlaagt de kredietkosten, maar verkleint het hefboomeffect. Een positieve cashflow vanaf het eerste jaar maakt de belegging beter bestand tegen onverwachte kosten (leegstand, renovaties, hogere lasten).
Eerst doorrekenen, dan tekenen
Een rendementsberekening in een spreadsheet waarin de werkelijke belastingen zijn opgenomen (micro- of werkelijk regime, sociale heffingen, onroerendezaakbelasting) geeft een betrouwbaarder beeld dan het bruto rendement in een advertentie. Ook vastgoedbeheer, of u dit nu uitbesteedt of zelf doet, brengt kosten met zich mee die in de berekening moeten worden meegenomen.
Spreiding van vastgoedvermogen: zet niet alles op één pand
Wie zijn volledige vermogen in één huurappartement steekt, loopt risico op leegstand, schade of waardedaling in de omgeving. Spreiding is op verschillende manieren mogelijk zonder dat het beheer ingewikkelder hoeft te worden.
- Varieer in woningtypen: een studio in het stadscentrum en een T3 aan de rand van de stad volgen niet dezelfde ontwikkelingen in de huurvraag
- Combineer verhuur zonder en met meubels: de fiscale regimes verschillen, waardoor u de totale belastingdruk op huurinkomsten kunt optimaliseren
- Neem indirect vastgoed (SCPI, OPCI) op in uw portefeuille om zonder direct beheer toegang te krijgen tot commercieel of logistiek vastgoed, met een lagere instapdrempel
Geografische spreiding verkleint de blootstelling aan lokale risico’s (sluiting van een werkgever, ongunstige marktontwikkelingen). Beleggen in twee dynamische middelgrote steden in plaats van in twee panden in dezelfde straat verandert het risicoprofiel van de portefeuille ingrijpend.
Een duurzaam vastgoedvermogen is gebaseerd op beslissingen die rekening houden met de huidige fiscale en wettelijke regels, niet met die van vijf jaar geleden. Het rendement van een vastgoedbelegging moet over de volledige cyclus worden beoordeeld: aankoop, verhuur en verkoop. Elke schakel telt.
